Las viviendas fuera de ordenación en el Almanzora (I)

Luis Caparrós Mirón

Secretario Gral. del PSOE de Purchena y exdelegado de Obras Públicas y Transportes

La Opinión de Almería ha enviado a nuestro colaborador Luis Caparrós el siguiente e-mail: Estimado Luis: Hay una pregunta en el ambiente que todo el mundo se hace y que nadie es capaz de responder: ¿Qué podemos hacer para desatascar el tema de las viviendas a-i-legales? Sin las ataduras propias de tener un cargo de responsabilidad tan directamente relacionado con el tema, creemos que tú sí tienes la o las respuestas. Conoces el tema mejor que nadie. Es perder el tiempo dedicarse ahora a analizar cómo hemos llegado a esta situación. Es la hora de resolver el problema. Días pasados, Arenas hizo una propuesta y Gonzálvez, otra, o la misma. Ahora tenemos nueva consejera, nuevo delegado, y el hilo sigue, y sigue, y sigue... pero el problema está ahí, no desaparece. ¿Cómo resolvemos el problema de las viviendas a-i-legales de Almería? Si le gusta el reto, esperamos su reflexión. No tiene límite de espacio.

Reproducimos el artículo de Luis Caparrós:

Me ha pedido La Opinión de Almería que escriba sobre la situación de las viviendas situadas en el suelo no urbanizable en el Valle del Almanzora.  Mucho se ha escrito y se ha hablado sobre este tema. Unas veces desde el desconocimiento y otras desde el interés partidista. Siempre, salvo excepciones, utilizando un problema real sin verdadero interés de buscar soluciones y sí de desgastar al gobierno socialista de la Junta de Andalucía.

Quiero desligarme de cualquier afirmación o argumentación que pudiera alejarse de mi más sincera opinión con respecto a este tema que afecta a muchas familias que compraron de buena fe y que me consta lo están pasando muy mal.

En el alto y medio Almanzora, el suelo, salvo el urbano residencial e industrial, hasta hace unos años, carecía de precio y su utilización agrícola-ganadera pertenecía a una economía de subsistencia. Podríamos decir que una hactárea de secano, siendo muy generosos, no se pagaba a más de 6.000 euros, y además, en una comarca minifundista en la que los precios de la tierra tienden a ser más caros. Difícilmente, una familia, con la venta de sus tierras, podría aspirar a la compra de un piso en la ciudad o costear estudios a sus hijos en la universidad, y mucho menos vivir del cultivo de las mismas.

Un suelo sin valor económico para sus propietarios históricos y sí de un gran interés para ciudadanos europeos. Suelos que conforman un paisaje muy singular, muchas horas de sol y un clima atractivo. Estratégicamente, muy bien situados: a menos de una hora de la playa y poco más de Sierra Nevada, buenas comunicaciones, aeropuerto internacional y un  gran sistema sanitario público (Hospital de Huércal-Overa y el de Baza a menos de media hora). Unos pueblos, en el Almanzora, de alto valor arquitectónico, con grandes cargas de historia morisca y de una gran tradición de valores culturales. Repletos de belleza  y con unas gentes caracterizadas por su profunda humildad, generosidad y hospitalidad. Dotados, todos, de un alto nivel de servicios públicos: centros de salud, colegios e institutos, centros de adultos, bibliotecas, instalaciones deportivas, gimnasios, piscinas cubiertas…..etc. Lugares idílicos para vivir.

En principio, los primeros ciudadanos intracomunitarios que llegan adquieren viviendas antiguas en las partes históricas de los pueblos y proceden a su rehabilitación, colaborando en la creación de empleo y en la puesta en valor de nuestras ciudades; así también adquieren cortijos históricos para su residencia habitual y permanente. Hasta aquí, nada que objetar.

En esta situación, es cuando los precios suben a niveles jamás conocidos. Por poner un ejemplo: una vivienda, prácticamente en ruinas, de unos cien metros cuadrados llega a alcanzar entre 75.000 y 100.000 euros, a lo que hay que sumar los gastos de rehabilitación. En definitiva, se altera el precio del valor de la vivienda y del suelo hasta tal extremo que aparecen las primeras voces de ciudadanos en la comarca quejándose de las graves dificultades que tienen para adquirir un solar o una vivienda.

Con este panorama, no dejan de llegar ciudadanos europeos interesados en comprar viviendas. Y es aquí donde pequeños constructores (en principio, albañiles) de cada pueblo, con intermediarios, principalmente ingleses, son los que van adquiriendo suelos aislados a elevados precios, de los que se benefician los propietarios históricos de los mismos (se llega a pagar la hectárea de suelo rústico a más de 100.000 euros).

Es aquí cuando se da una alianza entre el “inglés” interesado en que le construyan una vivienda aislada (exige que sea aislada y en medio del campo), el propietario del suelo y el pequeño constructor. Se da una fortísima presión hacia el alcalde para que éste sea permisivo a la hora de dejar construir en el suelo no urbanizable. Presión que se hace aún mayor al sumarse obreros, carpinteros, fontaneros, electricistas..., es decir, el circuito completo en el sector de la construcción. Una situación muy desagradable y difícil para el alcalde y la corporación municipal. Muchos aliados frente al ayuntamiento y un pueblo que subestima el patrimonio de un recurso como el suelo, su paisaje y su naturaleza. Al final, la mayoría de los vecinos, en contra del alcalde y sólo una minoría muestra su disconformidad con este tipo de “desarrollismo salvaje” que  no garantiza en el tiempo futuro de progreso y sí una gran hipoteca para las generaciones venideras.

Quiero recordar (no pretendo culpar a nadie) que en el año 1996 el Partido Popular aprueba una Ley del Suelo que declara cualquier suelo urbanizable, salvo el protegido. Es a partir de esta ley cuando se inicia una gran carrera por clasificar suelo en cualquier sitio y a cualquier precio. No es hasta diciembre del 2002, con la nueva Ley del Suelo de Andalucía, LOUA, cuando se prohíbe definitivamente la construcción en el suelo no urbanizable y aislado, salvo aquellas viviendas ligadas a la actividad agrícola-ganadera o forestal debidamente justificadas.

En relación a la disciplina urbanística,  las competencias siempre han correspondido a la administración local, si bien es verdad que con la LOUA la Junta de Andalucía puede ejercer dichas competencias, bien a iniciativa propia, por delegación del ayuntamiento o por inactividad en el ejercicio de sus competencias por parte de la corporación local. No es nada fácil para un pequeño municipio ejercer dichas competencias, entre otras razones por la falta de recursos, principalmente humanos, y  además especializados en temas jurídicos. He de decir, en honor a la verdad, que los alcaldes, en general, han colaborado en todo momento con la Junta de Andalucía en hacer cumplir la Ley y el Estado de Derecho. Muestra de lo que digo es que la mayoría de las viviendas de nueva construcción  fuera de ordenación carecen de licencia municipal.

A lo largo de estos años, se ha echado en falta el interés del Partido Popular por este problema a la hora de arrimar el hombro. Cosas de la vida, “vivir para ver”, ahora el PP de Andalucía, con el Sr. Arenas y el Alcalde de Gádor,  habla de irresponsabilidad de los socialistas y dice que hay que resolver el problema. ¿Y dónde estuvieron ellos?, ¿al lado de quién? Parece que ahora si están interesados. ¡Ah, es verdad, tenemos elecciones! Por eso se han reunido con los afectados.

Quiero decir, con la voz bien alta  y  mirando a los ojos a mis conciudadanos, que la Junta de Andalucía y sus gobiernos socialistas sí que han trabajado, han tomado medidas, han colaborado con la justicia y con los municipios para cortar de raíz este mal, así como para resolver el problema de las familias que compraron sin ningún tipo de intencionalidad o malicia. No así, otras familias que sí sabían lo que compraban. Compraban una parcela con la vivienda dentro y sólo quedaba registrada la parcela sin la vivienda. ¿Por qué no reclamaron o denunciaron?, ¿acaso no le leyeron la escritura antes de firmar? ¡Claro, una parcela de mil metros cuadrados con una casita dentro de 100 metros por 130.000 euros no dejaba de ser una “ganga”!

Esta es la realidad de unos hechos lamentables que han ocurrido a lo largo de estos años y que no sólo afectan gravemente por construir al margen de la ley y, por consiguiente, lesionan los intereses de los que compraron de buena  fe, sino porque deteriora nuestro paisaje, el ecosistema, ponen en peligro nuestros recursos no renovables e injustamente se benefician unos pocos a cambio de hipotecar el futuro de nuestros pueblos y a cambio del interés general. Por no hablar, que por ello no deja de ser menos importante, del deterioro de la imagen de Almería a nivel internacional junto a la desconfianza que se crea hacia nosotros y el empresariado.

Espero que nadie piense que los socialistas estamos en desacuerdo con el asentamiento de conciudadanos europeos o de cualquier otro país en Almería o Andalucía, pero coincidirán conmigo que aquí también hay que cumplir la ley, respetar y acatar el estado de derecho. Si sus deseos es vivir en medio del campo, y además, con todo tipo de infraestructuras y servicios, difícilmente podrá ser, salvo que el PP  cambie la ley si los andaluces le otorgan la responsabilidad de gobernar.

¿Qué se está haciendo con respecto al problema y qué se debe hacer en el futuro?

En primer lugar, hay que reconocer que a todas las administraciones, y especial a la local, les coge sin respuesta en materia de planeamiento urbanístico con relación a la llegada de europeos a la comarca. Los municipios pequeños -64 tienen menos de 2000 habitantes-, en su mayoría, sólo tenían Proyectos de Delimitación de Suelo Urbano y por tanto la LOUA les impedía clasificar nuevo suelo (muchos años sin redactar los Planes Generales de Ordenación Urbanística y en parte parece lógico, no existía razón alguna como consecuencia de que la demanda era nula en el tiempo). El resto de los municipios y, en especial, los mayores de 10.000 habitantes, sí que tenían antiguas Normas Subsidiarias, si bien es verdad que estaban obsoletas, de los años 80. Y sólo los mayores de 50.000 habitantes tenían suficiente suelo clasificado como urbanizable.

Jamás el urbanismo en los pequeños municipios había tenido interés. En muchos de ellos, el crecimiento vegetativo era negativo, y desgraciadamente hoy el crecimiento sigue siendo testimonial. Y para el crecimiento natural siempre han dispuesto de suelo suficiente. En los municipios de 5.000 habitantes en adelante siempre han dispuesto de suelo urbanizable residencial por encima, con creces, de sus necesidades.

Es la inversión en suelo como medio de especulación, con beneficios fuera de lo común, lo que da lugar a esa demanda de suelo urbanizable residencial sin ningún tipo de justificación con sentido lógico. Cuando explota la “burbuja inmobiliaria” es cuando desaparece la presión urbanística por clasificar nuevos suelos. Sin embargo, desde el respeto a la ley y a los derechos de los ciudadanos, desde la Junta de Andalucía, en estos años, se siguió clasificando suelo ajustándose a ley. A día de la fecha me atrevería a decir, sin miedo a equivocarme, que no se han desarrollado ni el uno por ciento del suelo urbanizable clasificado. Lamentablemente, no existía una demanda real de vivienda libre y, sin embargo, sí de vivienda protegida a precios asequibles de la que se habían alejado los promotores y constructores. Una misma vivienda, de las mismas características, se diferencia en unos 90.000 euros de libre a protegida. Ahora en estos momentos el precio es similar.

Para hablar de las viviendas fuera de ordenación he creído necesario, para su mayor comprensión, realizar un análisis más profundo de la realidad del urbanismo como consecuencia de la “burbuja inmobiliaria” y su coincidencia en el tiempo con la llegada de ciudadanos intraeuropeos a la provincia y en especial al Almanzora.

A la pregunta de qué se ha hecho desde el planeamiento en respuesta al problema de las viviendas fuera de ordenación:

1.- Subvencionar, por parte de la Junta de Andalucía, el coste total de la redacción o adaptación parcial del planeamiento (PGOUs) en todos los municipios andaluces.

2.- Prioridad a los municipios con mayor población. Ejemplos: El Ejido, Roquetas, Vera,Vicar, Mojácar, Garrucha, Nijar, Gádor,Viator, entre otros. Al día de la fecha, el 70% de la población de la provincia tiene planeamiento reciente adaptado a la nueva ley del suelo.

3.- En los municipios del Almanzora con la problemática específica de la vivienda en el no urbanizable, se toman dos medidas: Una, la prioridad de la adaptación de su planeamiento (muchos de ellos ya tienen planeamientos nuevos), en otros, desgraciadamente, se retrasa porque sólo tienen Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano (PDSU); y otra, se firman convenios de colaboración con estos ayuntamientos para el ejercicio de las competencias en materia de Disciplina Urbanística (un gran sentido de responsabilidad y colaboración de estos alcaldes). Acuerdo de colaboración que se centra en los siguientes objetivos:

- La redacción de los inventarios de viviendas en el no urbanizable y su localización. Datos imprescindibles para conocer profundamente la realidad y su posible solución en el planeamiento. Un gran trabajo ya finalizado, digitalizado, informatizado y localizadas todas las viviendas con sus coordenadas geográficas. Este inventario es el instrumento imprescindible para dar una solución urbanística que desde luego no puede ser genérica como así pretende el PP.

- Facilitar y colaborar con los municipios en el ejercicio de las competencias municipales en materia de disciplina urbanística. Hasta ahora, la apertura de expedientes disciplinarios ha sido arbitraria y no de una manera reglada y programada. La apertura de un expediente siempre ha sido consecuencia de una denuncia por parte de particulares, el Seprona  o a iniciativa de la propia administración. ¿Cuántas veces hemos escuchado las voces de sectarismo, arbitrariedad y falta de sentido común? Me pregunto: ¿Qué es más prioritario a la hora de abrir un expediente disciplinario: una vivienda construida en el lecho del río o la construida en el no urbanizable común?, ¿la ocupada frente ala no ocupada?, ¿la de reciente iniciación de su construcción o la ya construida? Parece lógico que sea el ayuntamiento el que priorice la vigilancia e inicio de expediente sancionador acorde con una programación reglada basada en unos criterios objetivos y de sentido común.

- Prestar los recursos suficientes y necesarios, en especial humanos y especializados en temas jurídicos y urbanísticos, para el ejercicio de dichas competencias por parte de la Corporación Municipal. Y todo ello, con una estrecha colaboración y coordinación con la Fiscalía, el Seprona, ayuntamientos y Junta de Andalucía.

No ha sido nada fácil el trabajo y el camino recorrido y les puedo asegurar que no es un trabajo  baldío y que, más pronto que tarde, el Almanzora tendrá una solución buena y favorable para los vecinos que ocupan estas viviendas, para los municipios y para el interés general de la comunidad. Seriedad, responsabilidad, sentido común y respeto a nuestras normas junto con diálogo, encuentro y búsqueda de respuestas compartidas con mucha generosidad, agilización y prioridad  de este problema. En cualquier caso, valentía en la toma de decisiones sin miedo a equivocarnos.

¿Y en el futuro? En Andalucía acogemos con generosidad y hospitalidad a todos los ciudadanos de  otras tierras que quieren vivir entre nosotros y, por tanto, seguiremos arbitrando soluciones y medidas que faciliten el asentamiento de esta población. Siempre, lógicamente, adaptándose al cumplimiento y respeto a nuestro estado de derecho que, en materia de vivienda, significa vivir y construir ciudad contigua a la ciudad existente. Modelo de ciudad mediterránea con garantías de seguridad jurídica, sostenibilidad de nuestros recursos no renovables y disponibilidad de todos aquellos servicios e infraestructuras y de movilidad de transporte público.

En relación a aquellos casos en las que existen familias que quieren vivir aisladas en medio del campo, sí será necesario modificar la ley que facilite este tipo de asentamiento siempre y cuando no haya riesgo de afloramiento de nuevos núcleos de población. Eso sí, garantizando estas familias más aportación a la sostenibilidad, mantenimiento y conservación de la naturaleza que a la propia incidencia negativa al medio ambiente. Deberán aportar unas plusvalías muy significativas al interés general de la comunidad y en especial al territorio y a la población a la que pertenecen dichos asentamientos. Una decisión política que ha de tomarse desde un gran acuerdo de consenso entre los diferentes partidos políticos, agentes sociales y económicos junto a los movimientos ecologistas.

Hay que aprender de los errores cometidos por parte de todos, denunciando y enfrentándose a la hipocresía, al egoísmo, a la ambición, a la especulación  y al enriquecimiento fácil e improductivo de los que han cometido y pretenden depredar el territorio sin ningún tipo de escrúpulos. Aprender de la experiencia de lo vivido. De aquellos que llegaban al ayuntamiento ofreciendo inversiones faraónicas y miles de empleos y luego todo se quedaba en “aguas de borrajas”. Hay que exigir sentido de responsabilidad de los que crean opinión, así como de representantes de sectores económicos de fácil verborrea y ligeros de pluma que no sólo no denuncian sino que apoyan a los que han construido al margen de la ley.

Por último, el Partido Popular no debe seguir escondiendo la cabeza debajo del ala, como lo vienen haciendo a lo largo de estos últimos años. Estamos esperando los ciudadanos que el Sr. Arenas se pronuncie con respecto a las viviendas fuera de ordenación y diga qué medidas y soluciones tiene para este problema; pero, una vez más, no dirá nada como tampoco lo hacen con respecto a la crisis. Hablan de derogar el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) y la LOUA. Quizás lo que piensan es volver a la Ley del 1996 del PP y declarar nuevamente todo el suelo susceptible de clasificar como urbanizable.

Quiero, por último, expresar mi sentimiento de cercanía y solidaridad con todas las familias que compraron de buena fe. A ellas y a los alcaldes entregados a sus pueblos quiero hacerles llegar la certeza de un camino recorrido y allanado con la convicción y esperanza en un futuro próximo que verá la luz de una respuesta definitiva a la solución de este problema.